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如何做好股票配资炒股上坤地产净负债率高达119% 赴港IPO

【上坤地产净欠债率高达119% 赴港IPO能成“救命稻草”吗?】上坤地产集团股份有限企业要上市闯关了,不过在提交招股书一个多月后仍未有动静。但这段时间,上坤地产并不是单纯的等候。

  上坤地产集团股份有限企业(下称上坤地产)要上市闯关了,不过在提交招股书一个多月后仍未有动静。但这段时间,上坤地产并不是单纯的等候。

  2020年5月11日,上坤以底价1:48亿元竞得广东佛山南海区1宗商住地,成交楼面价5800元/平方米。据悉,该地块是佛山丹灶镇2020年首宗出让地块。

  早在2019年8月,上坤地产以总价3:5亿元拿下的丹灶地王,溢价率18:14%,楼面价达到7088元/平方米,创下丹灶地价新高。这也是上坤置业首次进驻佛山。

  从首次进驻佛山,摘得丹灶地王到拿下今年首宗地盘,再到港股IPO,意欲登岸资源市场,在开发商资金链越绷越紧,房企面临新一轮的洗牌和整合的阶段,上坤地产试图在大湾区,寻找能冲出重围逆流而上的契机。

  3月30日,港交所披露上坤地产招股书。招股书表现,企业此次募资所得款项净额将用于开发明有物业、偿还有息欠债及补充一般营运资金。

  从披露的信息来看,企业土储总量并不多,目前应占总建筑面积约260万平方米。其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分别为153:31万平方米、37:44万平方米和15:4万平方米。

  截至2020年2月底,企业应占总建筑面积高出70%位于长三角经济区,且近半数物业项目及企业应占高出18%的总建筑面积位于上海市。

  上坤地产在全国性扩张过程中,虽说杠杆已经降了不少,但仍处于行业高位。2017年至2019年,企业净资产欠债率分别为684:9%、325:9%和118:8%。

  在疫情影响下的当下,房地产市场遭受到剧烈的冲击,上坤集团为什么选择在这个时候赴港IPO?此前收入依赖上海,如今要进击大湾区,上坤地产可能会面临哪些难题?如何避免这些难题?

  《商学院》记者致函上坤地产,至截稿时未获复原。

  业绩增速降落,规模扩张有“痛点”

  上坤地产的创业始于2010年上海开发的首个住宅项目,2016年进入江苏省,之后专注长三角经济区,并拓展珠三角经济区及中部核心经济区。

  截止2020年2月的地盘贮备表现上坤地产在全国8个省市的14个城市中拥有43个物业项目,总占地面积160万平方米,总地盘贮备约360万平方米。相比于2019年156万平方米的销售面积,上坤地产约360万平方米总地盘贮备面积并不算足够。

  上坤地产目前的业绩严重依赖上海地域,2017-2019年物业销售收入来自于上海的占比分别达到100%、100%、60%。上坤地产在招股书也明确指出,“大家高度依赖长三角经济地域的房地产市场,尤其是上海”。

  如今上坤地产试图要突破珠三角。

  2019年7月,上坤地产在上海公布了全新的“三五生长战略”,确定了下一个五年的生长战略和规划。在投资策略上,上坤地产的全国化投资战略可以总结为“3+X”,即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游,伺机进驻新区域。

  上坤地产在2018年12月入股东莞一个项目进入大湾区,2019年8月在佛山丹灶自力拿下了一宗宅地地王,正式进军大湾区。值得一提的是,2020年2月通过收购佛山海路置业有限企业49%股权,获取了佛山、顺德两个项目。

  此前收入依赖上海,如今要进击大湾区,上坤地产可能会面临哪些难题?

  58安居房产研究院阐发师张波在接受《商学院》记者采访时表示,区域化房企布局全国面临的困难紧张体而今两个方面,其一是人才短缺,尤其是管理和销售型管理人才的短缺会浮现得更为显著,而原有人才转战到新区域也会面临诸多挑衅;其二是对付新进入区域市场的把握度和资本偏弱,容易导致开发出的项目不能最大限度用户需求匹配度。除了在市场上快速发掘相干人才外,扩展的地区不宜过广,宜选择深耕稳健路线。

  除了进击大湾区,加大合作拿地也成为上坤地产扩张规模的一大战术。

  上坤地产43个物业项目中,所持项目权益为100%的物业项目有11个,70%的有3个,50%的有15个,50%以下的更是14个,团体权益比为72:52%。土储类型包括.住宅、商业、配套面积及停车场,占比分别为59:8%、9:8%、1:9%、28:4%,个中地盘贮备停车场的占比不低。

  招股书披露,上坤地产2017年至2019年营收分别为12:01亿元、68:47亿元以及75:35亿元,年复合增进率达150%;2019年录得7:6亿的年内溢利,净利润为2:19亿。企业业绩增进的同时,但毛利率并不稳定。2017年,企业毛利率为30:9%,2018年突增至51:5%,在2019年又回落至40:8%。

  上坤地产毛利率高于行业平均值,但净利润率不足10%,过去三年的净利润率仅为2:9%、9:8%、9%。

  据克而瑞数据表现,受营业成本大幅增添的影响,2019年,50家范例上市房企加权平均毛利率为29:9%,同比下滑3:1个百分点,团体毛利率创下2016年以来的最低值。克而瑞2019年房企盈利能力告诉指出,2017年之后,地盘市场价格上升、竞争加剧,房企普遍面临较高的地盘成本,各地历史地王进入结算期是导致利润率降落的紧张原因之一。

  克而瑞数据表现,2017年、2018年、2019年,上坤地产全口径销售额分别为51:5亿元、229:5亿元与271:8亿元,排在销售榜第189名、96名与91名,相比之下,2019年的业绩增速显著放缓。

  欠债高企,偿债压力凸显

  上坤地产的全国化扩张也给企业带来现金流短缺与高欠债危机。

  招股书表现,2017-2019年,上坤地产净资产欠债率分别为684:9%、325:9%、118:8%,虽然逐年降落,但仍在行业水平高位,有较高的偿债风险

  凭据克而瑞公布的告诉,2019年上半年174家范例房企的加权平均净欠债率为91:37%,上坤地产的净欠债率依然处在行业高位。

  上坤地产的融资渠道紧张来自银行款等。数据表现,2017-2019年,企业计息银行及其他借款分别为23:26亿元、30:35亿元和42:43亿元。同期,其计息银行及其他借款利息分别为3:63亿元、6:48亿元和7:64亿元。

  在融资环境持续收紧下,不少中小房企最先将目光瞄向境外资源市场,争相赴港IPO。据《商学院》记者不完全统计,截至5月20日发稿时,今年以来已有金辉控股、领地集团、实地集团、上坤集团、大唐地产、港龙地产等多家中小房企开启赴港IPO之路。

  3月30日,漯河股票配资,上坤地产向港交所递交上市招股书,农银国际为其独家保荐人。赴港上市无疑能够获得更多的资本与金融支撑,但在疫情蔓延的当下,房地产市场遭受到剧烈的冲击,上坤地产上市的挑衅和机遇会有哪些?

  证劵业内人士报告《商学院》记者,中小房企如果上市成功,可以增多一个融资通道,对未来的生长也对照有上风,但也有可能上市不成功,因为中小房企的规模相比拟较弱小,而房地产是一个高度集中化的行业市场,商业模式对照固定。从投资者来阐发说,他可能就是只投一些固定房企,而且中小房企的股票流动性对照低,流通股份较少,可能会缺乏长期投资者。

  张波认为中小房企上市的首要目的依然是融资,这一点并没有产生过改变,即使在港上市后的股价浮现总体并不乐观,中小房企依然对赴港上市趋之若鹜。但更值得关注的是,港股上市的难度不断增大,原因在于意图上市房企本身,大部分情况是自身的欠债水平较高,还款压力大,过往在港上市相对容易,跟着国内调控以及房企团体融资面的压力提拔,港股市场对付房企的慎重度亦不断提拔。

  上市的窗口期早已过去,但中小房企上市的热情并不会结束。估计还会有不少房企积极谋求港股IPO,但总体结果或难言乐观。

  张波指出中小房企的规模化诉求一般较小,更多是会考虑如何生存下去,以及后续战略转型的问题。除非是地方龙头性的小房企,或者有着奇特资本上风的小房企,一般来说,小房企在未来5-10年,会面临较大概率的被镌汰现实。因此,小房企的规模化诉求本身成功的概率相对较低,更多是体而今为了更长远“活下去”所进行的自身激励。

  因此未来大趋势来看,小房企将在数量不断减少,被并购渐渐增多。最大的风险并不在于被并购,而是盲目走规模化或多元化战略,每每会加速自身陷入困境。

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